未经出租人同意的装饰装修物处理

2018-05-17来源 : 3158四川分站作者:安然

添附人在没有取得财产所有权人同意的情况下,擅自对租赁财产所进行的添附行为,属恶意添附。根据物权法的规定,财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利,非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后,才能在他人的财产上从事添附行为,否则属于民事侵权行为。

在房屋租赁活动中,承租人在未经出租人同意的情况下,擅自对房屋进行装饰装修,为恶意装修。承租人依据房屋租赁舍同所取得的房屋租赁权本质上属于民法中的债权,承租人对于租赁的房屋只有使用权。如果承租人未取得出租人同意,擅自在租赁房屋上进行装饰装修,改变了租赁房屋的形态,因而构成了对房屋所有权人的侵害,依法应当承当侵权责任。有学者认为,即使在恶意装修的情况下,承租人的行为客观上使出租人的房屋因装饰装修而增值,是使承租人受益,因而不构成侵权。我们认为,装饰装修通常是在主观上与个人的审美观和偏好有关,具有很强的主观性,在客观上与承租人租赁房屋的用途相关。

出租人是否因承租人的装饰装修而增值获利缺乏判断标准,很难确定。我们认为,承租人未经出租人同意进行装饰装修的,即应认定构成侵权,承担侵权赔偿责任。在承租人恶意添附构成侵权的情况下,承租人不得要求出租人就其装饰装修的投入进行补偿。因为在这种情况下,承租人的装修投入应当作为其损失,在其主观上存在过错的情形下,应由其自行承担。

在承租人侵权的情况下,也不能适用公平原则要求出租人补偿承租人损失,在一方当事人有过错的情况下,并无公平原则可适用。在承租人构成侵权的情况下,出租人不仅不补偿承租人的装修投入损失,还有权基于房屋所有权主张排除妨害,并要求有过错的承租人承担恹复原状的拆除费用,并就装饰装修中的其他损失请求损害赔偿。有一种观点认为,按照添附理论,在发生附合的情况下,拆除装修以及恢复原状都是不允许的,如果允许出租人请求恢复原状,该请求与添附制度是矛盾的。

我们认为这并不矛盾。因为,添附与侵权解决的是两个不同的法律问题。添附解决的是所有权的归属问题,作为一种专门用于解决物的有效利用的法律制度,添附独有的价值在于促进物的有效利用,在发生添附的情况下,要恢复原状往往事实上已不可能,继续维持该添附物有利于维护经济价值,避免财产的浪费。因此,在确定权属时,法律不允许破坏物的一体性而强行将添附物拆除,并以物归原主的方式来明确物的所有权。

而在侵权制度中,将添附物拆除并非为了解决所有权的归属问题,也并非为了物归原主,而是为了解决侵权责任的承担,为了消除对所有人的损害。即使添附物被拆除,承租人也不得对该物主张所有权。 在房屋租赁活动中,房屋承租人只取得承租房屋的使用权,在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设,实质上已侵犯了房屋所有人的所有权,当房屋租赁合同无效或者终止时,承租人返还房屋,原则上应对承租房屋恢复原状,造戍出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第二百二十三条规定:“未经同意的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定:“没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除。”建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定:“因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。”上述规定是恶意添附适用侵权责任原则的主要依据。

因此,对于恶意添附的侵权行为,无论是房屋租赁合同是否有效,原 则上均不应予以折价补偿。承租人在未取得房屋所有权人同意的情况下, 私自进行的装饰装修,装饰装修损失由其自行承担。同时因其行为侵害了 出租人对其房屋的所有权,造成了损坏房屋完整性的后果,出租人还可循 侵权赔偿原则要求其承担恢复原状和赔偿损失的责任。