房企有所为有所不为，政策调控楼市降温

2016年，我国部分城市房价出现过快上涨。这轮房价上涨中，炒房起了推波助澜的作用。部分热点城市房价上涨50%以上，买房时还能使用住房抵押贷款加杠杆，使得一些炒房者的自有资金投资收益率超过100%。

“其实中国的杠杆率早几年是非常低的，主要是今年的短期贷款利率有点高，但是从长期来看风险还是可控的。当然，从防风险角度来说，在边际杠杆率高的时候，应该做一些限制。”宋广菊说。

2016年国庆前后，先后有二十几个城市针对房价快速上涨、泡沫迅速积累的突出问题，出台了限购限贷等调控政策。从去年10月和11月数据看，调控政策已经起到了预期效果，房价过快上涨势头得到了遏制，市场预期趋向平稳和理性。

日前，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，在因地制宜、因城施策调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。去年11月，上海、深圳、杭州、厦门等11个城市的新建商品住宅都出现了价格下降，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅已连续两个月出现回落。

组合出拳 综合监管

多方发力管住炒房

对之前的炒房热潮，宋广菊表示，高房价、高地价会严重影响一个城市、一个国家的经济社会发展能力和国际竞争力。当前，我国正处在经济转型和结构调整的关键时期，要实现全面建成小康社会的目标，必须要集中精力，把主要社会资源和能力投放到改革创新、经济增长和社会发展上来。在这个阶段，强调住房的居住属性，抑制住房的投机属性，并用政策合理引导投资属性，不要为了追求虚拟的住房价值而把过多的社会资源投入其中。

如何管住“炒”?宋广菊认为，一是可以通过信贷政策加大“炒的负担”，包括提高贷款利率等;同时降低“炒的能力”，包括提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款等。二是通过税收政策给炒房者“去动力”，比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。

从调控实践来看，限购作为一种行政手段，对于快速遏制炒房现象来说，还是最有效、最快捷的方式。当然，光有限购还不行，还需要差别化的信贷政策、税收政策，加上其他市场监管手段，即将经济的、行政的、法律的手段有机结合起来，综合运用，形成“组合拳”。

不少房企负责人肯定这种做法，但同时指出，供给的方法需要更多创新。正如中央经济工作会议指出的，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。加快这些小城市建设，加快城市群之间的交通建设，使得部分需求能够疏导出去，有助于减轻一线城市的土地供给压力，有助于房价稳定。