城镇化是现代化的必由之路 是最大的内需潜力和动能所在

以前,上海租界和华界的区别就是一个很好的例子：当时，租界对土地征税，地价每三年评估一次，评估之后土地增值收益再加税，所以，他们只要修一条路，马上房子就升值了，然后再加税，租界再拿这个*再修自来水管，形成了公共服务提供与征税的正循环，这样，租界公共设施的成本全部靠土地的升值来承担。相反，在华人住的地区，**不对土地征税，土地升值的好处都归地主，因此，**没*去提供公共设施。这样发展下来，刚开始时，租界和华界的土地价格就相差无几，到多少年后，租界平均租金是华界平均租金是的很多倍，相差极大，租界地价七十年之内翻了140倍，这就是当时城市化的差别。

城市化不同的阶段对投资有着不同的要求。城市化初期，需要大量的固定资产投资，这和欧美国家已经**建设好后怎样管理基础设施是不同的概念。和发达国家相比，现在中国的固定投资比例很高，我们就天天自己谴责自己，然后说要把固定投资降下来，把消费比重提上去。这种观点是不对的，中国还处于城市化的初级阶段，相应的固定投资当然会高，之后才是考虑怎样设计收费机制把成本收回来。所以，城市化启动的关键是如何取得*初的资金，这在城市化初始的阶段是超乎寻常的重要，很多国家过不了这个槛，有一些国家通过制度设计过了这个槛，它们的城市化就启动了。

土地出让金就解决了城市化初期的资金来源的问题，土地出让金让城市化成为了可能，而房产就是包含了土地出让金的国家**的民间体现。购房者之所以原因买房，就是因为城市的管理者用土地出让金去建设了大量的公共服务的设施，这些公共配套配套设施又促进了周边地区房价的上涨，这就是城市化的神奇。

人们购买房产，就是对这个城市的未来充满信心，就是相信这个城市的公共服务会越来越好，而房价就代表了不同时期的公共服务的水平。