共同共有如何按份转让？不动产这样除名更省心

据合富置业梁文耀透露，如果一家人在购房时没有约定份额，拿到的不动产证是注明“共同共有”，每人持有一本共有证。张女士希望以低成本达到除名的目的，可以在与女儿进行买卖交易时，在存量房购房合同第九条备注栏约定，女儿将持有的1%的份额本次转让给母亲，母亲拥有房屋份额70%，父亲拥有30%。在进行买卖操作后，女儿的名额归零，母亲和父亲各重新获得一份不动产证，双方从共同共有变成按份共有。

据汇瀚何志雄介绍，不动产家人除名，可析产确定份额为1平方米。由于份额为1平方米的买卖相对于赠予的方式来说，税费较低且约束较少，且买卖的同时可进行析产，因此，建议张女士和女儿之间以“买卖”进行除名更为便利。

涉及费用方面，普通住宅(建筑面积小于144平方米，套内面积小于120平方米)的增值税若未满2年则按房价全额(案例中析产后的1平方米)的5.6%计算，已满2年免征。非普通住宅(建筑面积大于或等于144平方米，套内面积大于或等于120平方米)的增值税若未满2年则按房价全额的5.6%计算，已满2年则按增值部分的5.6%计算。而个税方面，若该套房屋使用已满5年且是业主及家庭唯 一住房则免征，若未满5年，则按房价全额的1%或增值部分的20%计算。

此外，除了上述增值税及个税外，买家方面还涉及契税，如果该套是买家的*套物业，90平方米以下的则按房价(案例中析产后的1平方米)的1%计算，90平方米或以上的则按房价的1.5%计算。如果是买家的第二套房产，则按房价的3%征收。上述为商品房计算方式，如果是房改房，则要考虑分摊费用等其他因素。

汇瀚按揭业务总监何志雄还表示，张女士这一案例既可按买卖也可按赠与来确定份额进行操作。不过他比较建议采用买卖的形式更为方便，因为，如果通过赠予，在生效后两年才再有购房名额。而如果是买卖形式，则张女士的女儿能马上腾出名额购房。此外，在**亲属之间，可向税局申报，按原购买价格(需提供当时购入发票)作为核税价格。