房子的价值是由什么因素决定的？

决定房子价值的因素就是房子周边的公共配套资源，主要包括地铁，公交，幼儿园，学校，医院，公园，超市，饭店，商场等等公共资源，房子的的价值就是这些公共配套资源的价值总和，当房子周边的公共配套资源越多，房子的价值就越高，反之正好相反。就北京市来说，由于**的公共配套资源过分的集中在城市中心区域，所以中心城区的房价要远远高于郊区，但是随着一些局部热点区域的崛起，比如中关村的教育和IT优势就让中关村的房价**和市区接近。

因此，房价就包含了两种收益属性：一种是房子周边已经拥有的配套资源(存量配套)，我们通常叫做居住属性;另一种是房子周边未来会拥有的配套资源(增量配套)，我们通常叫做投资属性(成长性)。我们常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。也就是说，房子的周边未来会有配套设施的增加，那么这样的房子就有升值空间，而升值的原因就是未来的配套设施一旦兑现，那么就是在给配套设施周边的房子送金送银。我们看到，去年的环北京周边房价的涨幅要远远高于北京城里，就是这位京津冀一体化让环北京周边的房产的未来配套设施的增加值要远远高于城里的房产。

回到前面提到的租售比的话题，出租房子看的是已经有的配套设施(居住属性)，而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(居住属性+投资属性)，就是我前面提到的成长性。就比如房子周边在修路，尘土飞扬加上噪音影响会让房租降低，但是房价反而会上涨。如果按照租售比去衡量这样的房价岂不是就大错特存了。

正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性，而预售比的概念里只计算了居住属性，因此租售比就出现了*大的偏差。

在美国这样的发达国家(没有成长性)，由于城镇化已经完成，没有农村人口进城的压力，城市建设基本饱和，不可能再增加新的城市配套设施，所以这些地方的房价只有居住属性，没有投资属性，用预售比衡量房价在发达国家基本是准确的。