预见2018 两大因素决定今年将是楼市寒冬期

金融风险是整个房地产行业*大的问题。房地产是资金密集型行业，开发环节需要大量资金，以前成都拿块地可能才十亿左右，现在门槛提高了很多，动则几十亿。一线城市表现更为明显，一宗地可能上百亿。

购房者层面来讲，一线城市购房者动则背负几**的房贷，按目前的家庭收入水平，一两万已经算高了，还贷压力很大，资金链绷得很紧，稍有变动，如换工作或生病，可能就会面临还不起的情况。一般来讲，银行审房贷都比较严格，不能超过可支配收入的一半。但因为越来越多金融工具的介入，现金贷、*付贷、刷***等，不仅导致50%的线守不住，而且有些家庭全部收入加起来都不够还房贷，还得靠父母补贴。

2008年美国次贷危机我是完整经历过的，由于大量次级贷客户还不起房贷，产生雪崩式效应，*终危及证券市场。在国内，由于各种金融工具的参与，导致部分人用很高的杠杆在买房。市场环境较宽松的时候，*付已经低至2成，再借助一些金融产品，实际上*付可能为零或接近这个水平，基本上是全杠杆在买房，这是风险比较大的。

目前在房地产行业已经有些限制性的措施出现，比如提高*付比例，特别是二套房或多套房*付比例，杠杆已经降低了很多。麻烦的是，现在买房的资金来源太多了，不像之前不是存款就是房贷，比较好控制。所以去年四季度，**多次**清算消费贷进入房贷市场的政策。

另外房贷利率也在收紧，2015年、2016年基准房贷利率已经降得比较低，这样的情况下还有利率优惠，多的可以打8折。去年房贷利率普遍上浮，*套上浮10%，二套上浮20%。从这个差值来看，购房者房贷利率已经增加了差不多30%-40%。

开发商层面来看，2016年、2017年拿地很疯狂，中指院数据显示去年卖地收入超4万亿，而往年卖地收入一般在2万亿左右。同时，去年全国还有多宗“地王”诞生。开发商拿地的*很多是通过**来的，基本上没有自持资金。所以针对开发商**，可能会有相关的条例出来，部分开发商将面临“断奶”的问题。2018年开发商**可能会变得非常艰难，超过2014年。从这个角度来看，**去杠杆的决心还是很大的。