四川分站
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“跑马圈地上规模”似乎是国内商业地产的经营哲学。远洋地产是同行中的另类。在商业综合体的操作上，远洋地产野心不够，耐心十足。有同行指责其进取不足，保守有余。也有同行认为其点石成金，保守且进取，*大程度规避商业综合体的暗礁。 2015年4月24日，远洋地产和太古地产携手打造的*个大型**商业综合体——成都远洋太古里正式开业，也给业界的纷争做出积极回应。
早在今年3月，远洋地产总裁李明向投资者表示，市场依然如故，心情很好。远洋地产2014财报对李明“心情很好”部分给出解释：远洋地产持有物业规模再创新高，经营收入及净利润均稳定增长，初步形成商业资产集群。
持有**商业地产，到底对地产企业意味着什么?
一份**第三方*立机构给出了答案：预计到2019年，远洋地产持有的商业规模会超过350万平米，租金收入可以超过30个亿，基本上可以覆盖远洋地产一年的利息支出，这是一个几乎让所有人震撼的指标解读。通俗地讲，到了2019年，在现金流量表中，远洋地产的对外借款利息和内部租金收入相抵。非财报口径的租金数字是，2014年，远洋地产投资性物业实现了28%的增长，投资性物业收入已经超过10亿，达到11亿元。
在争论和“心情很好”背后，投资者和公众越来越聚远洋商业地产的商业模式、收益、产品线等关键问题。
成都远洋太古里是远洋地产的**性项目。透过该项目的解读和分析，我们试图了解远洋商业地产的冰山一角。在远洋地产第二期新闻会客厅，媒体与成都远洋太古里执行董事、建设期总经理**有了近距离的交流。**经历成都远洋太古里的土地获取、前期定位、设计规划、开发营造、招商运营和正式开业全过程。作为商业地产**人士，他*近距离的一个操盘案例是北京“颐堤港”项目。该项目已经成为北京综合体的**之作。**的另外一个身份是远洋地产商业地产事业部总经理。在远洋地产第四步发展战略中，不动产开发投资是四元业务的重要一极。其中，综合体属于第四步发展战略中的战略性发展品类。
通过复盘成都远洋太古里，**从合作伙伴、产品战略(项目选址、项目设计、产品创新)、经营战略(持有策略、定位策略、招商策略、租户和租金组合策略)向媒体娓娓到来。一直披上神秘面纱的远洋商业地产也渐次在公众面前鲜活起来。
巧破商业地产之“重”
可能是源自出身的基因，远洋地产一直对商业地产慎之又慎。
远洋地产开发的第一个项目是位于北京长安街的甲级写字楼远洋大厦。经历过远洋大厦的开发和运营，远洋地产深知商业地产开发和运营风险。在过去的数十年间，即便是全行业数次掀起综合体开发热浪，远洋地产并不为之所动。远洋地产更是数次通过年报向投资者喊话，强调商业地产的操作风险：“应当用更加谨慎的态度对待商业地产。要做好商业地产，从投融资、取地、定位到规划设计、招商、建设、运营等各个环节，都要做好功课，环环相扣，用’一着不慎满盘皆输’来形容并不为过。”
商业地产是重资产商业模式。一个现实的情况是，国内的融资渠道以间接融资为主，一段时间内不动产证券化无法实施。
远洋商业地产又有哪些破解之道?
早在8年前，远洋地产就在年报中表示，要“保持来自物业开发和来自投资物业租赁之间的营业额的平衡”。2007年，远洋地产出售凯晨世贸中心。多年来，这宗交易一直被业界视为一起非常成功的案例。该宗大额交易案例的亮点不仅仅是交易的价格、时机，基于内部现金流平衡的战略眼光，还在于远洋地产通过有选择性销售走上轻资产之路。
财报上的保守数字已经让房地产同行惊叹不已，更何况表外的商业地产规模。惊叹的原因不仅仅是远洋商业地产持有多处****物业，还在于远洋地产攒了家底，不仅没有拖累财报，反而贡献了更好的预期。
远洋地产2014财报显示，净利率12%，净借贷比率66%。跟同行相比，远洋地产的财报可圈可点。
敏感的投资者对远洋地产的*新变化报之以掌声，远洋地产的股价涨幅优于同行。
着眼于现金流平衡和**物业持有，远洋地产尊重商业的现实环境，保证货如轮转，又兼顾潜在的资产升值收益和风险分散，在进取和保守之间，划出一条优美的微笑曲线。
除了有选择性销售，在轻资产模式上，远洋商业地产选择与巨人同行。这样做的好处显而易见，一是降低资金成本，二是优势互补，降低风险。
在业内看来，太古地产有资金实力和商业地产管理经验，远洋地产熟悉国内市场，在土地获取、市场定位、设计实施、工程营造等大型综合体整体开发获取上有丰富经验。这是资本和资源的*佳组合，也是地方政府*为看重的拿地筹码。事遂人愿。2010年3月8日，远洋地产与太古地产正式达成“战略合作框架协议”。
双方的联姻效果很快面临市场检验。9个月后，太古地产和远洋地产联手拿下成老都市核心区大慈寺片区100余亩土地。该在成都市锦江区政府眼里，大慈寺片区的定位不仅仅是历名文化传承和城市名片，而且将担任起城市产业升级引擎的功能，非远洋地产和太古地产莫属。
**打个比方说，这是一次美妙的艳遇。缘分来自太古地产、远洋地产和成都市锦江区政府的实力和战略眼光。在成都远洋太古里开业新闻发布会上，远洋地产总裁李明动情地说，“锦江区政府是我遇到的*好的区级政府之一。”
在艳遇和缘分背后，则是远洋地产对商业地产的*到理解：对综合体拿地的要求是“一线城市及发达二三线城市中核心、地段优越的商业地产。”这也是远洋商业地产做综合体的天条。**进一步解释，“随着城际交通的发展，每座城市绝不会都变成*立的商业中心，相反，城市之间更强调功能配合，越是核心的城市越真正具有商业价值。”
具体来说，四川地形呈盆地状，像一个聚宝盆，成都地处聚宝盆中心，成都远洋太古里处则处于聚宝盆中心的中心。甚至可以说，成都是大西南诸城市的聚宝盆中心。成都远洋太古里的先天条件得天*厚。
远洋地产和太古地产结伴而行，斩获颇丰。但具体到远洋商业地产的商业模式，**并不认同快速复制综合体批发式的商业模式。他认为，比拼耐力，打造拥有长久价值的项目，走弯道超车模式更适合远洋商业地产。
