有合同在手 变数仍难控

相比购买产权房，现在来看购买20多年的使用权价格便宜很多，投资收益似乎也相当不错，那么购买使用权是否有风险呢?广东君厚律师事务所律师卢彦铮表示，产权与使用权的根本区别在于：拥有房屋产权就拥有了房屋的所有权，产权人可以依法占有、使用、收益、处分房屋;而使用权仅仅是所有权的权能之一，不是完整的所有权，使用人只能依法占有、使用房屋而无权处分房屋。

产权都是有登记的，现在“一房多卖”的难度很大，因为产权可以核查，而如果只是签订了长期租赁合同，一房多租的情况难以核查，面临纠纷时情况将更加复杂。如果产权所有人将房屋抵押、转让或其他方式处置，尽管有租赁合同在手，但各种变数依然难以掌控，导致投资回报可能难以实现。目前，使用权的出售价格定价没有可参考的标准，究竟价格是高是低难以判断。

值得注意的是，《中华人民共和国合同法》规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”，这意味着超过20年的租赁合同的超出部分是不受法律保护的，如果业主***支付20多年的租金，后续租金也存在争议与风险。

对于像星信公寓这样为增强业主投资信心，**租金达不到**的比例就回购房子的做法，卢彦铮表示，回购是开发商对买家回报的担保方式，不过需要注意的是，法律对于固定回报禁止的范围大，保护的范围小，要根据情况仔细研究。